Как выбрать дачу в Омске?
Как выбрать дачу в Омске?
Лето едва началось, а дачный сезон – давно в разгаре. Большинство огородников уже успели высадить на своих участках всё, что планировали. Однако интерес к дачам пока не утих, тем более что эти объекты омичи приобретают не только для выращивания овощей, но и для отдыха, а в последнее время такую недвижимость многие граждане рассматривают и как альтернативу жилью.
На любой вкус и кошелёк
В настоящее время, по данным ГК «ОМЭКС», на территории Омска и пригорода расположено более 200 дачных кооперативов. Приобрести дачу можно практически в любой части города – товарищества садоводов есть в каждом округе, не говоря уже о пригороде. Выбор у покупателей при этом чрезвычайно широк: можно найти в продаже как абсолютно свободный земельный участок, разрешённый к использованию под садоводство, и обустроить его на свой вкус, так и надел, полностью «укомплектованный» постройками и посадками.
Выборка основного в Омске сайта объявлений о продаже недвижимости МЛСН.ру включает в себя 1241 предложение о продаже дачных участков с постройками и без них. Средняя по Омску цена реализуемого объекта в этой категории составляет 636 тыс. рублей, или 100,8 тыс. рублей за 1 сотку. Но говорить о средней стоимости дачи по городу нецелесообразно, поскольку цены в этом сегменте рынка недвижимости отличаются в десятки, а порой и в сотни раз. На сегодня стоимость самой дешёвой в Омске дачи равна 25 тыс. рублей, а самой дорогой – 14 млн рублей.
В Ленинском есть дачи для бизнеса
Самая дорогостоящая дача расположена в Ленинском округе, хотя этот объект сложно назвать «дачей» в прямом смысле этого слова. В круглогодично охраняемом СТ «Фрунзевец» реализуют 140 cоток земли по цене 14 млн рублей (100 тыс. рублей за сотку). Из коммуникаций на участке пока только электричество. Построек никаких нет, но есть отдельный асфальтированный подъезд. Кроме того, на участке находится глубокое озеро, в котором выведено несколько сортов рыбы, стоят пчелиные домики. Теоретически, в перспективе это вполне может быть роскошная дача, но на деле объект продаётся под ведение бизнеса. Огромным его плюсом является возможность получения прописки и постоянного проживания.
Наиболее дешёвым объектом в Ленинском округе Омска является участок в 5,5 cотки в СНТ «Сибирский садовод-9» за 60 тыс. рублей (10,9 тыс. рублей за сотку) без построек и каких-либо коммуникаций, но с посадками. Эту дачу не могут реализовать уже очень давно – предложение добавлено на сайт 15 мая 2015 года. Изначально её выставляли за 100 тыс. рублей. Снижение цены на сегодня составляет 33,3%.
Всего в Ленинском округе реализуют 309 дачных участков разной степени благоустроенности – это практически самый богатый на «дачные объявления» округ. Средняя цена этой недвижимости в ЛАО – 979,8 тыс. рублей.
Самый дешёвый объект – в Советском
Самая доступная по цене дача в Омске продаётся в Советском округе – в СТ «Рассвет», по ул. Доковской. Это 7 соток земли с маленьким домиком за 25 тыс. рублей (3,57 тыс. рублей за сотку). Из коммуникаций здесь – только водопровод. Кроме того, по словам автора объявления, оформить объект в собственность нельзя, возможно, потому на него самый низкий по городу ценник, который, кстати, с момента подачи объявления в феврале этого года упал – на 16,7% (начальная цена – 35 тыс. рублей).
Наиболее дорогая дача в Советском округе стоит 2,5 млн рублей (227,27 тыс. рублей за сотку), и находится она в черте города в СТ «Березовая роща» – вблизи п. Большие Поля по Пушкинскому тракту, что гарантирует отличную транспортную доступность. Это площадка в 11 соток с маленьким домом с печкой и водоснабжением из скважины.
В целом, в Советском округе, наряду с Октябрьским, реже всего продают дачи. Сейчас в САО реализуется всего 182 таких объекта, и средняя цена одного – 568,56 тыс. рублей.
В Центральном – богатый выбор
На сегодня именно в Центральном округе Омска размещено объявлений о продаже дач больше, чем в других округах Омска, - таковых 353 (средняя стоимость дачи – 522,93 тыс. рублей). Разброс цен здесь также очень заметный. Дороже всего продаётся 9 соток с просторным благоустроенным домом, баней, детской площадкой в круглосуточно охраняемом СТ «Проектировщик» с хорошим подъездом – цена этой недвижимости равна 3,1 млн рублей (344,44 тыс. рублей за сотку). На участке есть водопровод и электричество. И с 30 августа 2016 года, когда это объявление было подано, его цена успела вырасти на 21,6% - с 2,55 млн до 3,1 млн рублей.
Меньше всего в Советском округе просят за 7 cоток с хозпостройками и водопроводом в СТ «Дружба» за ул. Завертяева – эта земля стоит всего 27 тыс. рублей (3,86 тыс. рублей за сотку).
Кировский – на втором месте по стоимости «элитных соток»
В Кировском округе Омска продаётся 216 дач, средняя цена одной – 609,7 тыс. рублей. Верхняя планка цены здесь также достаточно высока – 3 млн рублей (375 тыс. рублей за сотку – дороже только в Центральном округе). За эту сумму можно приобрести 8 соток в СНТ «Нефтехимик» (Исилькульский тракт) с просторным домом и баней, электричеством и водопроводом.
Самый экономичный вариант в Кировском округе Омска расположен в неохраняемом СНТ «Муравушка» по Тюкалинскому тракту, в 10 минутах езды от пос. Солнечный. Это 10 соток земли с небольшим домиком и баней. Из коммуникаций – только летний водопровод. Дача продаётся с торгом. Помимо этого, продавец с 19 июля 2016 года, когда объект был выставлен на продажу, снизил цену на 25% – со 100 тыс. до 60 тыс. рублей (6 тыс. рублей за сотку).
Благоустроенные дачи доступнее в Октябрьском
В Октябрьском округе выбор дач не так богат, как в Центральном и Ленинском округах – выборка насчитывает всего 181 предложение (средняя цена – 370,6 тыс. рублей). Однако самые лучшие объекты здесь гораздо доступнее, чем любом другом округе Омска. Так, за 1,6 млн рублей можно приобрести 5 соток земли с домом площадью 137 кв. метров с баней и печным отоплением в СТ «Тепличный-1» на берегу Иртыша, вблизи г. Падь на 23 км Черлакского тракта. На участке есть электричество и водопровод, к нему ведёт асфальтированная дорога. До кооператива можно в любое время года добраться на муниципальном транспорте. Объявление «висит» в публичном доступе с ноября 2016 года, с тех пор цена дачи незначительно снизилась – на 5,9%, с 1,7 млн до 1,6 млн рублей (319,8 тыс. рублей за сотку).
Наиболее доступное предложение в Октябрьском округе – 5 соток «голой» земли в СНТ «Текстильщик-2», в мкрн «Осташково». На участке есть электричество и вода, но отсутствуют какие-либо капитальные постройки. Несомненным его плюсом является круглогодичная транспортная доступность. Объект продаётся за 35 тыс. рублей (7 тыс. рублей за сотку).
Главное – доехать
Эксперты рынка недвижимости в один голос заявляют: главный ценообразующий фактор для дачи – это транспортная доступность.
«Из чего складывается стоимость дачи? Прежде всего, это, конечно, удалённость от магистралей. Далеко от города, даже на берегу Иртыша – очень много брошенных дач. Люди даже не пытались их продать, просто оставили. Например, такие объекты есть по дороге в сторону с. Одесское, вверх по Иртышу, около 30-40 км от города, – рассказал Александр Дмитренко, директор ООО «ОМЭКС-ЛЕКС».
Таким образом, если до дачи легко добраться от остановки, да к тому же общественный транспорт круглый год ходит к СНТ, в котором она расположена,– такой объект будет востребован на рынке гораздо больше, чем те, что не обладают такой роскошью как близость остановки. Но есть и другие факторы, которые учитываются при определении стоимости дачного участка.
«Для цены также важно, какой домик стоит на садовом участке. Земля сама по себе, как правило, дорого у нас, к сожалению, не стоит. Обычно оценивают улучшение участка. С домом он будет стоить многократно дороже. Баня, теплица, круглогодичный водопровод – добавят стоимости даче, а многолетние посадки, деревья – они сейчас не ценятся совершенно точно. Прежде всего ценятся постройки», - добавил Александр Дмитренко.
«Безусловно, свое влияние вносит ухоженность участка, но не для всех категорий граждан – многие сейчас предпочитают ровный газон и не готовы переплачивать за "помидоры-огурцы-многолетние пионы/рододендроны какого-то небывалого сорта"», - прокомментировала аналитик ГК «ОМЭКС» Анна Невжелева.
Несомненно, учитываться будет и близость к реке, и рельеф местности (все понимают, что покупка дачи в низине чревата большими неприятностями), и площадь приобретаемого надела, но очень крупные участки – это дополнительные траты, на которые в настоящее время мало кто готов.
Можно торговаться
Как и в сфере недвижимости в целом, на рынке дачных участков и полноценных дач сейчас наблюдается затишье. Тем не менее, на них кризис сказался не так сильно, как на жилье, просто потому, что дачи в большинстве своём всё же дешевле (многим в цене падать уже некуда), да и спрос на них пока сохраняется. Тем не менее, как уверяют эксперты, и в этом секторе рынка цены постепенно снижаются и приобрести обустроенный участок сейчас можно очень выгодно, тем более что по ним возможен хороший торг.
«Цена в этом сегменте далеко не всегда соответствует реальной стоимости объектов, и процент уторговывания по дачам очень велик: от старта продаж до момента реализации объекта зачастую цена снижается на 40-50%», - сообщил директор АН «Стрелец» Виктор Шульгин. Он также добавил, что омский рынок перенасыщен объявлениями о продаже дач: предложение существенно выше спроса и процесс реализации идёт крайне медленно.
По словам аналитика Анны Невжелевой, качество строения или его отсутствие могут давать разницу в цене в 100-500%.
Юрист АН «Держава» Владимир Зеленский отметил, что коэффициент уторговывания в наибольшей степени зависит от того, сколько времени дача стоит на продаже. Продавцы, ожидавшие покупателя на свою недвижимость от полугода и больше – делают самые значительные скидки.
«Если продажа срочная, лучше подвинуться и продать объект, чем ждать покупателя годами. Вообще, сейчас проще выгодно продать квартиру, чем дачу», - заметил Александр Дмитренко. Таким образом, те, кому действительно нужно продать и побыстрее, - идут на поводу у покупателя. Тем более что объективную стоимость дач их владельцы выясняют крайне редко, можно сказать, в особых случаях.
«Оценка дач в основном применяется в трёх случаях: когда берётся ипотека (редко, но благоустроенные дома на территории Омска ряд банков принимают в залог), при вступлении в наследство – для нотариуса и для судов при разрешении имущественных споров – как правило, это раздел имущества», - пояснила Анна Невжелева.
Что и где интереснее?
Как уверяют риэлторы, самый низкий спрос в Омске на неблагоустроенные земельные участки. «Просто свободные участки под огороды фактически невостребованы сейчас. Цена на них ничтожно мала. Продавать такие объекты могут даже по 25 тыс. рублей, и то их никто не берёт», - заметила заместитель директора ООО АН «Деловой партнёр» Елена Кляут.
Наибольшая популярность – у объектов, сочетающих в себе максимально гармоничное соотношение цены и качества. При этом есть ряд направлений, пользующихся у омичей особой любовью и стабильным интересом.
Уже много лет самым модным дачным посёлком в Омске считается «Карьер». Спрос на расположенные там дачи не ослабевает. Выборка МЛСН.ру на сегодня включает 36 предложений в этом месте. Цены на дачи в «Карьере» варьируются от 2 млн до 135 тыс. рублей, или от 200 тыс. до 233 рублей за сотку. Ещё эксперты отмечают интерес к СНТ, расположенным вдоль Черлакского (особенно в районе д. Падь), Красноярского и Пушкинского трактов. При этом наибольший спрос по этим направлениям (и цена) – на дачи вблизи Иртыша.
Виктор Шульгин отметил интерес граждан к ряду товариществ в Кировском округе Омска: «Медик» (в выборке сайта МЛСН.ру – четыре предложения о продаже дач по цене от 1,5 млн рублей до 250 тыс. рублей), «Опора» (семь предложений – от 1,1 млн рублей до 400 тыс. рублей), «Рябинушка» (три предложения:
Александр Дмитренко особо выделил Омский район: «Тут важный аспект – экология, потому что жить в городской черте – это одно, а выращивать тут овощи – это другое. Например, есть СНТ по ул. 5-й Кордной, какие там можно вырастить овощи, если Шинный завод через дорогу и поблизости заводы «Полёт» и им. Баранова? Если дачу люди хотят использовать именно как дачу – они лучше выберут ближайший пригород, Омский район, но не город», - поделился руководитель.
Добавим, что в выборке дач и дачных участков в Омской области самым дорогим объектом был участок именно в Омском районе: 6 cоток с 2-этажным утеплённым, полностью благоустроенным домом (есть санузел и душ) и баней находится в СНТ «Зелёная Падь» рядом с р. Иртыш в пос. Омский – в 23 км от города по Черлакскому тракту. Стоит это удовольствие 3,8 млн рублей (633,3 тыс. рублей за сотку).
Самый дешёвый объект в области расположен в пос. Камышловском Любинского района в СДТ «Академия» - в 20 км от Омска. Это участок в 10 соток с домом (48 кв. метров) и водопроводом. Цена этого предложения – 20 тыс. рублей (2 тыс. рублей за сотку). С начала экспозиции в феврале этого года она уже упала на 33,3% - с 30 тыс. рублей. Всего в Омской области на продажу выставлено 393 участка для ведения дачной деятельности, средняя цена одного – 935,73 тыс. рублей.
Все опрошенные эксперты отметили, что в Омске дачи всё чаще люди рассматривают как реальную альтернативу квартирам. Тем более что сезонный спрос на дачные участки именно для ведения дачной деятельности уже практически иссяк и покупают сегодня такие объекты в основном или для летнего отдыха, или для проживания.
Дача как недвижимость для жизни
«Можно сказать, что кризис продавцам некоторых дач оказался на руку – люди, у которых нет достаточных средств на покупку обычного благоустроенного жилья или частного дома, покупают дачи, отвечающие ряду условий, необходимых для постоянного проживания. Для этих целей омичи берут объекты в черте города: вдоль Сыропятского тракта – на выезде из города (это сады за ТК «Лента» и ТЭЦ-5), в Осташково, в направлении пос. Волжский, по Пушкинскому тракту, где уже образовался минигород частного сектора. Всё это ещё черта города, там хорошо ходит транспорт», - заверила Елена Кляут.
«У нас уже немало посёлков жилых появилось на месте кооперативов. Люди переезжают жить на дачи – это когда они в черте города и в ближайшем пригороде», - подтверждает слова предыдущего эксперта Виктор Шульгин.
По слова Анны Невжелевой, на территории Омска становится всё больше объектов, подходящих для постоянного проживания: ряд садоводческих товариществ провели газоснабжение, сократив расходы на отопление своих домов. В качестве примеров аналитик назвала СНТ «Сад-1» по Красноярскому тракту, СТ «Колос» в районе пос. Большие Поля, часть пос. Карьер (ост. Карьер по ул. Воровского): «Там даже адрес выглядит, как у обычного жилья: ул. Карьер, 1 – без указания СНТ. И конечно такие объекты более комфортны по сравнению с традиционными дачами-огородами, к которым большинство из нас привыкло», - уточнила она.
Как пояснили эксперты, для того, чтобы кооператив мог претендовать на статус «жилого поселка», он, в первую очередь, должен располагаться на землях населённых пунктов с разрешённым видом использования под дачи, в нём также должны находиться дома на фундаменте (в соответствии с требованиями к жилым домам) с проведёнными в них круглогодичными светом и водой. Если дачные дома удовлетворяют этим основным требованиям – в них можно зарегистрироваться и проживать.
«Муниципалитету это невыгодно, потому что когда люди начинают жить на дачах, выясняется, что там линия электропередач слабовата, надо бы выделить больше мощности, потом начинаются претензии к транспортной доступности, нужны дороги, общественный транспорт, а потом и учебные заведения, и учреждения здравоохранения и т. п. В этом отличие дачных посёлков от городской застройки: в городе за землю, за коммуникации отвечает муниципалитет, а в дачном посёлке – дачное сообщество. Они и дороги должны сами строить, и сети тянуть», - рассказал Виктор Шульгин.
По словам руководителя АН «Стрелец», добиться признания дачного посёлка жилым можно, тут всё зависит от активности жильцов. В качестве примера он назвал бывший кооператив на ул. Попова в Омске. После того, как СНТ стал «жилым» - ему увеличили выделенную электрическую мощность.
Резюмируя, хотелось бы отметить, что рассмотренный сегмент омского рынка недвижимости в настоящее время – в руках покупателя, который именно сейчас может приобрести дачу своей мечты в удобном месте максимально выгодно.
Светлана Динегина
