Коммерческая недвижимость: купи слона!

Эксперты:

Генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков

Директор агентства коммерческой недвижимости «Содос», председатель комитета коммерческой недвижимости НП «ОМСКИЙ СОЮЗ РИЭЛТОРОВ» Дмитрий Саламатов

Мог ли кто-нибудь еще 10 лет назад предположить, что помещения для офисов и магазинов будут стоить дешевле квартир? Сегодня фантастика стала реальностью: на текущий момент средняя цена объектов коммерческой недвижимости в базе сайта МЛСН – 37–38 тысяч рублей, в то время как стоимость квадратного метра 1-комнатной квартиры – 41,3 тысячи рублей. Эксперты едины во мнении: коммерческая недвижимость приняла на себя основной удар кризиса. Стагнация этого рынка продлится еще не один год, однако сложившаяся ситуация помимо очевидных минусов открывает перед бизнесменами и ряд новых возможностей.

Кто виноват?

Стагнация крупным планом

Проблема застывшего рынка коммерческой недвижимости носит общероссийский характер – экономический кризис плюс нестабильная политическая обстановка: из страны уходят крупные зарубежные компании, 90 % бизнесов закрываются в первый год существования.

«Количество предложений в сотни раз превышает число потенциальных денежных клиентов, которые могли бы купить или хотя бы взять в аренду коммерческую недвижимость, – поясняет генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков. – Продажи практически не осуществляются, можно по пальцам руки пересчитать крупные сделки, которые прошли в 2017 году, а в 2018-м я даже и не слышал, чтобы кто-то что-то продал или купил. Аренда идет значительно хуже, чем в докризисный период, по той причине, что бизнес чахнет на глазах и на территории Омска практически не осталось платежеспособных клиентов. Это привело к резкому снижению цен, можно сказать, что «коммерческий» рынок сейчас находится на последнем издыхании».

Специалисты по коммерческой недвижимости констатируют: ситуация в Омске острее, чем в других городах, благодаря многим «местным» факторам.

«У нас все усугубляется тем, что из Омска идет отток населения, плюс в городе царят депрессивные настроения, – считает директор агентства коммерческой недвижимости «Содос» Дмитрий Саламатов. – Прямо вот все плохо, а многое зависит на самом деле от людей. Да, очень большой минус, что рынок труда переполнен, что многие компании закрываются или уходят из Омска. Можно понять уход федеральных компаний, таких как «Газпром» и «Мостовик», но вот, например, перерегистрация такой сети, как «Фармакопейка», говорит о том, что в Омске сложилась неблагоприятная среда для бизнеса».

Эксперты прогнозируют «штиль» в сегменте коммерческой недвижимости на ближайшие несколько лет, на ситуацию могут повлиять изменения в российской экономике и развитие предпринимательства.

Инвестировать нельзя не инвестировать

При покупке коммерческой недвижимости исключительно в инвестиционных целях стоит учесть, что кризис основательно переформатировал выигрышные стратегии вложения денег, многие старые схемы уже неэффективны.

«До 2008 года у меня в офисе стояла очередь как в мавзолей: начиналась на 2-м этаже, заканчивалась на улице, – вспоминает Евгений Щербаков. – Военные, пенсионеры, бизнесмены – все покупали коммерческую недвижимость. Это был беспроигрышный вариант. Инфляция была достаточно высокая, и этот вид инвестирования был выгоднее банковских вкладов. Сейчас инфляция снизилась, деловая активность упала. И получилось: вот едете вы по проспекту Маркса, а там одни сплошные «аренда» и «продажа». Офисные и торговые центры стоят наполовину пустыми. Покупателей нет. Сейчас вкладывать в коммерческую недвижимость надо с умом».

«Однозначно уже не работает схема быстрой перепродажи, сейчас деньги гораздо «длиннее», чем были раньше, а люди еще не перестроились, – предупреждает Дмитрий Саламатов. – Сегодня нужно четко понимать, зачем вы покупаете коммерческую недвижимость, и очень тщательно выбирать».

Популярная в былые годы стратегия приобретения коммерческой недвижимости «впрок» даже по весьма привлекательной цене сегодня – опасная затея, считают специалисты.

«Это все равно что покупать на будущее слона – он же жрет, его надо охранять, содержать, с него надо платить налоги, совершенно фантастические иногда, потому что наши местные власти постоянно придумывают сумасшедшие налоги на землю, которые в сотни раз превышают реальную рыночную стоимость земли. Учитывая ситуацию, у вас могут эту недвижимость и не арендовать и не купить в ближайшее время», – предостерегает Евгений Щербаков.

География удачи

По словам Евгения Щербакова, на сегодняшний день стоит присмотреться к торговым помещениям в местах с хорошей проходимостью, подъездными путями и парковками, на первой линии крупных магистралей.

Географически самые востребованные помещения находятся вдоль центральных улиц – проспекта Маркса, улицы Красный Путь и проспекта Мира. Эпицентры торговли: от площади Серова до городка Водников, а также в районе кинотеатра «Кристалл» и ДИ им. Малунцева. Самые дорогие и эффективные объекты – в окрестностях остановки «Голубой огонек» и «Кинотеатр «Кристалл». Одним из «нулевых» мест считается район железнодорожного вокзала. Эксперты не советуют также покупать торговые помещения в морально и физически устаревших домах, пожароопасных и снабженных ветхими деревянными перекрытиями, такие площади представлены, например, на улице Богдана Хмельницкого.

Выбирая помещение в торговых центрах, в первую очередь стоит присмотреться к самым удобно расположенным и хорошо оснащенным, с четкой политикой активного привлечения покупателей гигантам вроде «Меги», «Фестиваля», «Триумфа» и так далее. Хорошими соседями для успешного бизнеса станут крупные сетевики: «Лента», «Магнит», «Пятерочка» и другие.

По оценкам специалистов, неудачным примером расположения и организации комплекса является, например, торговая галерея «Миллениум»: ориентированность на уровень премиум-цен и отсутствие вместительной парковки – основные минусы торгово-офисного центра.

В данный момент эксперты по коммерческой недвижимости не советуют инвестировать деньги в офисные помещения. Спорны и вложения в производственные площади – в случае дальнейшей стагнации промышленности даже самые прекрасные объекты не застрахованы от простоя, а их хозяева – от убытков.

Агенты по коммерческой недвижимости также рекомендуют покупателям не терять бдительность при возникновении подозрений, а при отсутствии понимания рынка в целом надежнее и дешевле обратиться в специализированное агентство.

«Можно покупать коммерческую недвижимость и просто по объявлениям, вопрос: что потом будет? – говорит Дмитрий Саламатов. – Мошенники есть в любой сфере, и они знают, как зажечь блеск в глазах покупателя. «Вася, пистолеты-паяльники пришли – срочно нужны деньги: если купишь сегодня до обеда – цена будет такая, а завтра поставим уже по рыночной стоимости!» Да, бывают люди, которым реально нужно быстро продать, потому что объект в другом городе, который они хотят приобрести, может уйти. Нужно знать, что проверять. Наличие чистого свидетельства, без печати еще ничего не значит. Бывает, что при проверке коммерческой недвижимости с «чистыми» документами выплывают подводные камни, например, с незакрытыми судами, и велика вероятность, что через 4–6 месяцев эту недвижимость заберут, а покупатель встанет в очередь должников, и эти несколько миллионов ему не вернут».

Ловите момент!

Несмотря на общие минорные настроения на рынке, для разумных инвесторов и бизнесменов наступили по-настоящему благодатные времена. Эксперты единодушно заверяют: именно сейчас наступил самый благоприятный момент для выгодной покупки коммерческой недвижимости, так как движение на рынке идет именно от покупателя.

«Инвесторы сейчас могут все: выбирать из множества вариантов, торговаться и ломать ценник – все попытки торга завершатся их победой, арендаторы могут ставить любые дополнительные условия», – говорит Евгений Щербаков.

Неудивительно, что основные игроки современного рынка коммерческой недвижимости – крупные сетевые компании – пользуются моментом. Также движение осуществляется и за счет омских предпринимателей.

«Движение идет из более дорогих, в более дешевые сегменты, а есть, к счастью, и обратные примеры: омские бизнесмены оптимизируются, расширяются, идут подвижки и по аренде, – рассказывает Дмитрий Саламатов. – Для кого-то кризис, а для кого-то – мама родная, кто-то же на этом деньги зарабатывает, есть и продажи. Давайте вспомним, что Омск вообще-то неплох, вот буквально недавно слышал информацию о том, что наш город – один из первых по количеству регистрации автомобилей Land Cruiser. Если в Омске запустят те проекты по благоустройству городской среды, которые наметили и выносили на голосование 18 марта, это тоже может стать толчком к лучшему».

На сегодняшний день самый эффективный вариант – это покупка коммерческой недвижимости строго «для дела».

Нынешний кризис может принести неоценимую пользу омским бизнесменам, у которых есть деньги и четкое понимание того, что им нужно для своего бизнеса, – именно сейчас как никогда высока вероятность приобретения идеально подходящего объекта по привлекательной цене.

Также покупка показана тем предпринимателям, кто хотел бы приобрести для своего предприятия более дешевую площадь на новом рынке: в другом районе или городе. Рекордный спад цен – удачное время для всевозможных расширений бизнес-площади или оптимизации аренды.

Для предпринимателей, которые все просчитали, ответственно подошли к выбору коммерческой недвижимости и готовы работать, то, что все называют кризисом, может стать временем новых возможностей и роста.

Анна Акелькина