Ликвид или неликвид? Определяем плюсы и минусы своей недвижимости
Своя рубаха ближе к телу, вот и собственная недвижимость для хозяев всегда дороже и краше других квартир на рынке. Часто собственникам бывает трудно объективно оценить привлекательность своего домашнего очага при продаже, аналитике мешают эмоции, дорогие воспоминания, а также вложенные в квартиру деньги, время и труд владельцев. Однако чтобы продажа состоялась, особенно в четко заданные сроки, необходимо гармоничное сочетание цены и качества продаваемого жилья, что в реальности риелторы и покупатели наблюдают не так уж часто. Между фразами «Квартира ликвидна, заберут быстро» и «Неликвид – нужно снижать цену» пролегает темная пропасть непонимания для многих продавцов недвижимости.
Чтобы узнать, что стоит за определениями «ликвидность» и «неликвидность» недвижимости, мы решили обратиться к директору агентства недвижимости «Аркада-Стиль» Константину Романко.
«Ликвидность – это просто термин, означающий, что вы можете продать объект недвижимости быстро, – поясняет Константин Романко. – Ликвидность квартиры регулируется только ценой недвижимости или характеристиками при равной цене с другими объектами. Самый главный признак «ликвида» – короткий срок продажи».
Несмотря на кажущуюся простоту определения, процедура оценки недвижимости для продажи весьма многогранна и требует не только анализа рынка недвижимости в конкретном районе, но и беспристрастного взгляда на квартиру, о чем часто забывают собственники-продавцы.
«Мы как посмотрели на прихожую, так сразу и вышли, – рассказывает Юлия, ищущая 3-комнатную квартиру в центре, – дом такой же старый, как наш, тот же район, площадь небольшая. Думали, собственники выставили такую небольшую «трешку» за 3 миллиона рублей из-за крутого евроремонта – так в объявлении написано, а мы как раз ищем жилье с хорошим ремонтом, чтобы сразу въехать с детьми и жить. Заходим, а там обои от стен отстают, пол в прихожей пошел пузырями и в квартире как-то странно пахнет. Хозяйка нам говорит: «Все делали из дорогих материалов», ну а смысл, если они ремонт делали как минимум лет 10 назад, так задирать цену?»
У медали оценки недвижимости есть и обратная сторона – сбивающие цену критикой предприимчивые покупатели.
«Продавали свою «двушку» через агентство и цену выставили адекватную вместе с риелтором, нам нужно было быстро продать, – делится Владимир, бывший собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе. – В итоге за 2 месяца нашелся всего один покупатель, но квартиру смотрели часто, и чего мы только ни наслушались за это время, из самого оригинального: «Окна выходят на сквер – это еще хуже, чем на дорогу, будет летом шумно», «Если вы шторы не оставляете на окнах, то нужно еще торговаться», «Что-то коридор у вас великоват, как-то неуютно выглядит» и «Ламинат – это очень вредно, придется еще и пол переделывать полностью».
По словам Константина Романко, о тонкостях в различии «ликвида» и «неликвида» можно говорить очень долго, ведь у профессиональных аналитиков разработано свыше 200 параметров для оценки объектов недвижимости, которые корректируются раз в полгода. Поэтому вместе с экспертами мы перечислим лишь самые основные признаки.
Квартира мечты
Для начала обратим внимание на базовые плюсы, благодаря которым недвижимость может вызвать аншлаг на рынке и «уйти» максимально быстро.
1) Месторасположение. Если в шаговой доступности от вашего жилья находятся разнообразные супермаркеты, магазины, школы, детские сады и любые другие интересные и важные для жителей объекты (спорткомплексы, поликлиники, вузы), это огромный плюс. Стоит учитывать, что инфраструктурный статус районов – понятие изменчивое, особенно это касается новостроек.
«На старте продаж квартиры в ЖК «Серебряный берег» стоили недорого – строителям нужно было продавать, – приводит пример Константин Романко. – Теперь, когда микрорайон почти достроен, сформировалась инфраструктура, и люди поняли, что место хорошее, район приобрел другой статус и ценник соответствующий. За последний год квартиры там поднимались в цене раза 4, но это цены, адекватные рынку».
2) Новые дома. Чем ближе год постройки объекта к нашим дням, тем лучше, уверены эксперты. Из основных плюсов новостроя – «свежие» инженерные коммуникации, современное благоустройство и планировки. Хорошим спросом пользуются квартиры в новостройках, только что введенных в эксплуатацию, что доказывают основательно завышенные цены в этом сегменте недвижимости.
3) Большая площадь квартиры: чем просторнее, тем «ликвиднее» объект на рынке по сравнению с малогабаритными конкурентами. Просторные прихожая, кухня и санузлы – тоже весомый бонус для покупателей.
4) Хорошая транспортная доступность.
«При сегодняшнем уровне обеспеченности авто каждой российской семьи такой критерий, как транспортная доступность, не на первом месте в списке, но все же плюс, – поясняет Константин Романко. – Например, большой популярностью сейчас пользуется микрорайон Прибрежный – трафик около полукилометра до остановки более не считается критичным, гораздо важнее наличие парковки».
5) Материал дома. В приоритете покупателей по-прежнему более теплые и долговечные монолитно-каркасные и кирпичные дома, «панельные» объекты на последних строчках рейтинга материалов.
6) Вид из окна – классический бонус любой квартиры. В сегменте новостроек для такого жилья есть даже свой термин «видовые квартиры», когда прекрасный пейзаж подкреплен достойным обрамлением – панорамными окнами и стеклянными лоджиями. «Особенно ценятся красивые виды на реку, – конкретизирует Константин Романко. – Устаревшие по потребительским характеристикам «хрущевки» на Иртышской набережной пока остаются на плаву только за счет видов на Иртыш».
7) Качественный ремонт, сделанный в квартире, повышает ее стоимость на несколько процентов и вероятность быстрой продажи. Однако собственникам стоит четко разграничивать понятия: просто свежий ремонт и евроремонт.
Статус «неликвид»
Топ недостатков недвижимости в Омске возглавляют:
1) Старые дома. Риелторы предупреждают: быстрее всего теряют в стоимости дома старше 1960 -х годов, их стоимость будет стремиться к нулю до тех пор, пока они не попадут в зону сноса. Особенно это касается старого фонда с деревянными перекрытиями. Причина проста: разрушение самих домов и инженерных коммуникаций, потребность в частом и дорогостоящем ремонте, поборы на восстановление от управляющих компаний.
«Мы еще помним, как пользовались бешеным спросом 2- и 3-этажные «сталинки» на ул. Малунцева, – приводит пример Константин Романко. – Тогда в Нефтяниках хорошего жилья с высокими потолками просто не было, поэтому стоимость «сталинок» могла быть на 50 % выше, чем у рядом стоящих «хрущевок». С тех пор как город стал застраиваться, стоимость таких квартир на Малунцева стала падать».
2) Жилье на окраинах. Это извечный географический фактор – чем дальше от центра, тем менее привлекателен объект недвижимости. Вместе с тем эксперты отмечают, что статус, спрос и цену постепенно теряют и старые престижные районы, на уменьшение спроса в таком случае влияют ценовые представления собственников, не желающих расстаться с прошлым. «Такие районы, как, например, Куйбышевский, раньше были весьма популярны, потому что не было альтернатив и ничего нового не строилось, – поясняет Константин Романко. – Постепенно баланс выравнивается, за 3 миллиона рублей сейчас можно купить квартиру в новостройке в центре, так что жилье на ул. Омской – неконкурентоспособно, с таким же ценником на старые дома Куйбышевский район будет только терять в стоимости».
3) Неузаконенная перепланировка и сложная юридическая история квартиры, к примеру, несколько собственников и продажа по долям. Риелторы призывают внимательно относиться к юридическим тонкостям: на сегодняшний день неузаконенная перепланировка – одно из основных препятствий при продаже квартиры, сделку просто не зарегистрируют. К счастью, этот минус вполне устраним: изменения в квартире можно либо узаконить, либо вернуть помещению первоначальный вид перед продажей.
4) Крайние этажи. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно уступают жилью «в серединке». Все покупатели хотят, чтобы крыша не протекала, а соседи не заглядывали в окна. Несомненно, на подобную недвижимость находятся свои клиенты, однако время экспозиции квартиры будет больше. Одно из новшеств «неликвида» последних лет – «неудавшаяся» коммерческая недвижимость. «Это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое помещение, но находящиеся в «непроходных» местах, вдали от пешеходного трафика, – поясняет Константин Романко. – Сейчас собственники таких помещений переводят их обратно в жилые, потому что как квартиры даже на первом этаже они стоят дороже, чем коммерческая недвижимость».
5) Отсутствие балкона. Квартиры без балконов всегда были на несколько процентов дешевле. Квартиры с балконом, а тем более с лоджией – более ликвидный товар.
6) Небольшая площадь квартиры. Чем меньше площадь, тем меньше цена. Также из распространенных минусов: маленькие кухни (5-6 кв. м), санузлы и прихожая могут быть причиной долгой продажи объекта.
7) Отсутствие ремонта. Формулировка «требует ремонта» на шкале продаж расшифровывается так: чем больше требует вложений, тем меньше ликвидность недвижимости.
Сгладить острые углы неликвидной недвижимости можно разными способами, утверждают эксперты, но одним из основополагающих параметров успешной продажи в Омске по-прежнему является привлекательная цена. При прочих равных характеристиках жилья квартира, выставленная ниже рыночной стоимости в данном районе, – всегда «ликвид». Так что на помощь владельцам квартиры с изъянами всегда приходят волшебные формулы продажи: «цена снижена» и «возможен торг». При этом стоит помнить, что завышенная стоимость может стать серьезным препятствием даже при продаже ликвидной по характеристикам недвижимости или как минимум значительно замедлить процесс.
Также риелторы не советуют чересчур увлекаться исправлением недостатков жилья – дорогостоящий ремонт не повод завысить цену на «хрущевку» в Амуре или на Московке, в данном случае собственникам будет выгоднее и быстрее снизить цену на квартиру со старым ремонтом.
Продавцам стоит учитывать, что в последние годы интерес покупателей смещается в сторону более новых объектов недвижимости, но в понятие «новых» уже не входят дома 1990-2000-х годов постройки.
Несмотря на кризис, как для ликвидной, так и для «специфической» недвижимости лучшими инструментами продаж остаются гибкость и здравый смысл собственников, а также профессионализм и точная оценка риелторов.
